筆者最近對(duì)極少人關(guān)注的建筑租賃條款產(chǎn)生了興趣。租賃合約常常是枯燥乏味的，充斥著各種法律術(shù)語(yǔ)，但如果我們能夠拋開(kāi)這些讓人頭疼的術(shù)語(yǔ)，合理清晰的租賃合約能夠?qū)袅隳芎模∟ZE）商業(yè)建筑的規(guī)?；l(fā)展起到關(guān)鍵的推動(dòng)作用。

商業(yè)建筑的用電量占全美電力消費(fèi)總量的36%，而其中52%的商業(yè)建筑都以租賃形式運(yùn)營(yíng)，因此，提高凈零能耗租賃模式的市場(chǎng)份額對(duì)降低建筑領(lǐng)域整體碳足跡有著關(guān)鍵的作用。然而，目前美國(guó)僅有很少的商業(yè)建筑是以?xún)袅隳芎牡哪Ｊ竭M(jìn)行租賃的。

這很大程度上是由于租賃建筑能效投資的投入和收益方不匹配問(wèn)題造成的：能效改善成本常由建筑業(yè)主承擔(dān)，而節(jié)能收益常由建筑租戶(hù)享受。雖然凈零能耗會(huì)使租賃合約條款變得更加復(fù)雜，但設(shè)定共同的目標(biāo)（可再生能源供應(yīng)必須足夠滿(mǎn)足能源使用需求）能夠幫助統(tǒng)一租戶(hù)和業(yè)主的利益。此外，設(shè)計(jì)完善的凈零能耗租賃合約還能確保雙方利益得到法律的保護(hù)，保證合約能夠公平、成功地執(zhí)行。

直到近期，想要了解凈零能耗租賃合約應(yīng)包含哪些條款都是非常困難的，因?yàn)橹挥泻苌俪晌牡膬袅隳芎淖赓U合約，并且這些租約通常并未公開(kāi)。為了滿(mǎn)足這一需求，落基山研究所近期發(fā)布了《凈零能耗租賃最佳實(shí)踐指南》，旨在指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商如何編寫(xiě)和談判凈零能耗租約中的關(guān)鍵條款。

一份設(shè)計(jì)完善的凈零能耗租約應(yīng)包括以下部分：

1.   用能配額：在租約中為租戶(hù)設(shè)置用能配額可以幫助租戶(hù)控制自身能源消耗量，使凈零能耗目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。用能配額應(yīng)包括租戶(hù)的照明和插座負(fù)荷，因?yàn)檫@些負(fù)荷能夠被租戶(hù)輕易計(jì)量并且完全在租戶(hù)的控制之下。此外，業(yè)主可以與租戶(hù)一同決定是否將暖通空調(diào)及熱水負(fù)荷計(jì)算在用能配額之內(nèi)。由于這些負(fù)荷一般來(lái)自集中型設(shè)備并主要在業(yè)主的控制范圍內(nèi)，所以租戶(hù)要計(jì)量這些負(fù)荷會(huì)十分困難，安裝分電表也會(huì)帶來(lái)額外成本和附加工序。業(yè)主應(yīng)和租戶(hù)緊密合作，確保租戶(hù)擁有所需的工具和信息，在不影響租戶(hù)工作效率的同時(shí)實(shí)現(xiàn)用能配額目標(biāo)。用能配額需要被密切追蹤，也應(yīng)根據(jù)用戶(hù)是否達(dá)到配額要求進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和/或懲罰。如果租戶(hù)用能超出了用能配額，將需要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)可再生能源證書(shū)（REC）來(lái)滿(mǎn)足凈零能耗租約條款的要求。這樣一來(lái)，即使個(gè)別租戶(hù)用能超出了自身的配額，整個(gè)建筑仍然可以實(shí)現(xiàn)凈零能耗目標(biāo)。這種精密度級(jí)別需要每一個(gè)租戶(hù)能夠單獨(dú)計(jì)量自身用電量。

2.   能源信息披露：租戶(hù)與開(kāi)發(fā)商必須共同為他們的凈零能耗目標(biāo)負(fù)責(zé)，因此租戶(hù)應(yīng)當(dāng)?shù)玫剿麄兊膶?shí)際能源消耗量與其用能配額之間的對(duì)比數(shù)據(jù)，以及整個(gè)建筑的運(yùn)行狀況。我們建議租約應(yīng)規(guī)定每年至少披露一次建筑能耗總量和現(xiàn)場(chǎng)可再生能源發(fā)電量的情況，以及每月提供特定租戶(hù)能源消耗量的月度報(bào)告。如果建筑表現(xiàn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，租戶(hù)與開(kāi)發(fā)商應(yīng)該共同制定一份能源管理計(jì)劃來(lái)保證能源用量能夠達(dá)到目標(biāo)。

3.   定期進(jìn)行再調(diào)試：與汽車(chē)類(lèi)似，建筑也需要定期保養(yǎng)以確保它們能夠達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn)。在租約中明確定期再調(diào)試的成本是租戶(hù)所需承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)開(kāi)支的一部分，可以確保在需要的時(shí)候?qū)ㄖM(jìn)行再調(diào)試。

4.   成本回收條款：業(yè)主需要回收其投資在能效項(xiàng)目或安裝太陽(yáng)能光伏系統(tǒng)（PV）的成本。成本回收條款方面的最佳案例是紐約的一個(gè)工作組發(fā)明的“能耗匹配條款”，該條款規(guī)定業(yè)主的轉(zhuǎn)嫁成本應(yīng)等于能效改善項(xiàng)目預(yù)計(jì)節(jié)能量的80%，這樣一來(lái)，租戶(hù)的權(quán)益可以在節(jié)能項(xiàng)目未能達(dá)到預(yù)期效果時(shí)得到保護(hù)。

加入凈零能耗革命

現(xiàn)在你已了解了凈零能耗租約令人激動(dòng)且關(guān)鍵的作用，接下來(lái)可以開(kāi)始與內(nèi)部團(tuán)隊(duì)及租戶(hù)進(jìn)行溝通，討論如何將綠色租賃條款寫(xiě)入當(dāng)前的合約并在下一個(gè)新建建筑項(xiàng)目中考慮凈零能耗目標(biāo)。下面的資源可以為你帶來(lái)幫助：

·      《凈零能耗租賃最佳實(shí)踐指南》

·      凈零能耗租賃建筑成功案例分析：

o   落基山研究所Boulder Commons辦公室

o   西雅圖布利特中心

o   Indio路435號(hào)項(xiàng)目

o   Page Mill路1400號(hào)項(xiàng)目

·      落基山研究所的凈零能耗租約和西雅圖布利特中心凈零能耗租約。此外，還可參閱凈零能耗租約條款摘錄。

·      市場(chǎng)轉(zhuǎn)化研究所綠色租約資料庫(kù)

·      美國(guó)總務(wù)管理局（GSA）編制的入門(mén)級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)級(jí)和高級(jí)綠色租約推薦規(guī)范。

下一步工作

通過(guò)博爾德能源挑戰(zhàn)賽，落基山研究所希望大幅加快推廣高級(jí)綠色租賃項(xiàng)目在科羅拉多州博爾德本地的應(yīng)用。落基山研究所開(kāi)展的這個(gè)針對(duì)博爾德本地的活動(dòng)，為建筑業(yè)主、租戶(hù)和經(jīng)紀(jì)公司提供了定制化培訓(xùn)，并直接與四家博爾德本地的房地產(chǎn)業(yè)主/管理公司展開(kāi)合作，為他們提供咨詢(xún)和協(xié)助服務(wù)。

落基山研究所還在2018年4月17日到19日于匹茲堡舉行的目標(biāo)凈零論壇上展示了凈零能耗租賃建筑的最佳實(shí)踐方案。這次論壇活動(dòng)為領(lǐng)先的政策決策者、設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員和建筑業(yè)主提供了絕佳的機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)成功項(xiàng)目的最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并通過(guò)合作抓住凈零能耗發(fā)展機(jī)遇，改善我們的建筑環(huán)境。